Оценка недвижимости для налогообложения: что изменилось в 2026 году

27 июня, 2025

С 1 января 2026 года в Казахстане действует новый Налоговый кодекс (Кодекс РК от 18 июля 2025 года № 214-VIII). Ниже собрано, как теперь считают налог на квартиры, дома и коммерческую недвижимость и в каких случаях для налогов нужен отчёт независимого оценщика. Номера статей указаны по новому Кодексу.

Что изменилось с 2026 года

Срок владения жильём без ИПН при продаже — два года. Для квартир, домов, дач, гаражей и паркингов, право на которые зарегистрировано после 1 января 2026 года. По объектам, зарегистрированным раньше, до 1 января 2028 года действует прежний срок — один год (ст. 383 и 842).
Предельный размер стоимости — 450 млн тенге. Если совокупная стоимость жилья одного собственника выше, налог считают со всей суммы, а часть свыше 450 млн облагается по ставке 2% (ст. 600 и 602).
Коэффициент роскоши. Маслихат может повысить его для жилья не более чем на 50% (п. 8 ст. 600).
Сведения об отчётах об оценке уходят в налоговую. Палата оценщиков ежегодно до 25 февраля передаёт налоговым органам данные по подписанным отчётам: дату, объект и определённую рыночную стоимость (п. 2 ст. 56).

Как считают налог на квартиру и дом

Для физических лиц налог на жильё начисляет налоговый орган, декларацию подавать не нужно. Стоимость объекта для налога определяет Госкорпорация «Правительство для граждан» по формуле из статьи 600 Кодекса:

С = Сб × S × Кфиз × Кфункц × Кзон × Кизм.мрп × Кроск

Сб — базовая стоимость квадратного метра. Для Шымкента, Алматы и Астаны — 60 000 тенге, для остальных областных центров — 36 000 тенге;
S — полезная площадь;
Кфиз — физический износ, зависит от года ввода дома и материала стен;
Кфункц — этаж, угловое расположение, материал стен, благоустройство и вид отопления;
Кзон — зона города, коэффициенты утверждает акимат;
Кизм.мрп — изменение МРП за год;
Кроск — коэффициент роскоши, по умолчанию 1.

Рыночная стоимость квартиры в этой формуле не участвует. Поэтому налог на жильё физлица не зависит от цен в объявлениях и не меняется после независимой оценки. Если сумма кажется завышенной, проверяют исходные данные: площадь, год ввода, материал стен, этаж.

Ставки налога на жильё физических лиц

Стоимость объекта для налога	Налог
до 2 млн ₸	0,05%
2–4 млн ₸	1 000 ₸ + 0,08% с суммы свыше 2 млн
4–6 млн ₸	2 600 ₸ + 0,1% с суммы свыше 4 млн
6–8 млн ₸	4 600 ₸ + 0,15% с суммы свыше 6 млн
8–10 млн ₸	7 600 ₸ + 0,2% с суммы свыше 8 млн
10–12 млн ₸	11 600 ₸ + 0,25% с суммы свыше 10 млн
12–14 млн ₸	16 600 ₸ + 0,3% с суммы свыше 12 млн
14–16 млн ₸	22 600 ₸ + 0,35% с суммы свыше 14 млн
16–18 млн ₸	29 600 ₸ + 0,4% с суммы свыше 16 млн
18–20 млн ₸	37 600 ₸ + 0,45% с суммы свыше 18 млн
20–75 млн ₸	46 600 ₸ + 0,5% с суммы свыше 20 млн
75–100 млн ₸	321 600 ₸ + 0,6% с суммы свыше 75 млн
100–150 млн ₸	471 600 ₸ + 0,65% с суммы свыше 100 млн
150–350 млн ₸	796 600 ₸ + 0,7% с суммы свыше 150 млн
350–450 млн ₸	2 196 600 ₸ + 0,75% с суммы свыше 350 млн
свыше 450 млн ₸	2 946 600 ₸ + 2% с суммы свыше 450 млн

Пример: если стоимость квартиры для налога 15 млн тенге, налог за год составит 22 600 + 0,35% × 1 000 000 = 26 100 тенге.

Налоговый орган рассчитывает налог до 1 июля, оплатить его нужно до 1 октября года, следующего за отчётным. При продаже продавец платит налог за фактический период владения не позднее дня государственной регистрации перехода права (ст. 603).

Коммерческая недвижимость, ИП и ТОО

Юридические лица платят налог на имущество по ставке 1,5%, индивидуальные предприниматели, компании на упрощённой декларации и субъекты социального предпринимательства — 0,5% (ст. 592). Для юрлиц базой служит среднегодовая балансовая стоимость по данным бухгалтерского учёта.

У ИП, которые не ведут бухгалтерский учёт, порядок другой (п. 6 ст. 591):

первые три года базой служат затраты на покупку, строительство, реконструкцию и модернизацию объекта;
с четвёртого года — рыночная стоимость, определённая в отчёте об оценке. Переоценку проводят не реже одного раза в три года по состоянию на 1 января;
если документов о покупке нет или объект получен в дар или по наследству, рыночная стоимость нужна сразу, на дату возникновения права собственности.

Рыночную стоимость в этих случаях определяет оценщик по договору с налогоплательщиком. Без отчёта у ИП нет законного способа подтвердить налоговую базу.

ИПН при продаже недвижимости

Доход от прироста стоимости — это разница между ценой продажи и ценой покупки, подтверждённой документами (ст. 383). Он облагается ИПН по ставке 10%; с годового дохода свыше 8 500 МРП — 15% с превышения (ст. 363).

жильё, дачи, гаражи, паркинги, кладовки и участки под ИЖС: ИПН возникает, если объект был в собственности меньше двух лет (для регистрации до 1 января 2026 года — меньше одного года, это правило действует до 1 января 2028 года);
прочая недвижимость, в том числе офисы, склады и магазины: ИПН платится с прироста стоимости независимо от срока владения.

Когда для налогов нужен отчёт оценщика

ИП без бухучёта определяет базу налога на имущество по рыночной стоимости — с четвёртого года владения и при каждой переоценке раз в три года;
объект получен без документов о цене, в дар или по наследству, и нужно определить его стоимость для налога;
идёт спор с налоговым органом о стоимости имущества.

Подробнее о том, как проходит оценка имущества для налоговой, и какие документы нужны, рассказываем на странице услуги.

Частые вопросы

Нужна ли оценка, чтобы заплатить налог на квартиру?

Нет. Для физических лиц налог на жильё рассчитывает налоговый орган по формуле из статьи 600 Налогового кодекса. Отчёт оценщика для этого не требуется.

Можно ли уменьшить налог на квартиру независимой оценкой?

Нет. Налог физлица считают не от рыночной стоимости, а от расчётной, поэтому отчёт оценщика её не меняет. Если сумма кажется ошибочной, проверьте данные об объекте: площадь, год ввода, материал стен.

Как часто ИП должен переоценивать недвижимость?

ИП без бухгалтерского учёта с четвёртого года владения определяет налоговую базу по рыночной стоимости и обновляет оценку не реже одного раза в три года по состоянию на 1 января.

Платить ли ИПН при продаже квартиры, купленной в 2025 году?

Если право собственности зарегистрировано до 1 января 2026 года и квартира была в собственности не меньше года, ИПН не возникает. Это правило действует до 1 января 2028 года. Для квартир, зарегистрированных с 2026 года, срок — два года.